Transaksi properti biasanya bernilai besar dan berdampak jangka panjang. Masalah legalitas yang tidak terdeteksi di awal, seperti sertifikat yang bermasalah atau peruntukan lahan yang tidak sesuai, dapat berujung pada sengketa dan kerugian. Pemeriksaan legalitas atau due diligence membantu Anda mengetahui kondisi hukum properti sebelum berkomitmen.
1. Kenali jenis hak atas tanah
Hak atas tanah berbeda-beda, misalnya Hak Milik, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai, dan masing-masing memiliki ketentuan, jangka waktu, serta pihak yang dapat memilikinya. Pastikan jenis hak yang tertera sesuai dengan tujuan Anda.
2. Periksa sertifikat dan riwayat tanah
- Cocokkan data sertifikat dengan data di Kantor Pertanahan (BPN)
- Periksa nama pemilik, luas, batas, dan nomor bidang
- Pastikan tidak ada catatan sengketa, blokir, atau sita
- Periksa riwayat peralihan hak untuk memastikan rantai kepemilikan jelas
3. Pastikan pemilik berhak menjual
Verifikasi identitas pemilik dan apakah ia berwenang melakukan transaksi. Dalam kondisi tertentu diperlukan persetujuan pasangan, ahli waris, atau pihak lain yang berhak. Jika dikuasakan kepada orang lain, periksa surat kuasanya.
4. Cek pembebanan dan sengketa
Properti yang sedang menjadi jaminan kredit (hak tanggungan) atau sedang disengketakan memerlukan penanganan khusus sebelum dapat dialihkan. Pastikan statusnya jelas sebelum membayar uang muka.
5. Periksa tata ruang dan peruntukan
Tidak semua lahan dapat digunakan untuk semua tujuan. Pastikan peruntukan lahan sesuai dengan rencana tata ruang setempat, terutama jika Anda berencana membangun villa, penginapan, atau usaha komersial di Bali.
6. Untuk bangunan: periksa PBG dan SLF
Bangunan umumnya memerlukan Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) dan, setelah selesai dibangun, Sertifikat Laik Fungsi (SLF). Periksa apakah bangunan yang dibeli atau disewa memiliki dokumen tersebut dan sesuai dengan kondisi fisik di lapangan.
7. Perhatikan pajak dan akta peralihan
Pastikan pajak atas tanah dan bangunan sudah dibayar dan kewajiban pajak transaksi dipahami oleh kedua belah pihak. Peralihan hak atas tanah umumnya dilakukan dengan akta yang dibuat di hadapan pejabat berwenang, seperti PPAT.
Catatan untuk warga negara asing
Kepemilikan properti oleh warga negara asing memiliki pembatasan. Pada umumnya WNA tidak dapat memiliki tanah dengan Hak Milik, dan tersedia pilihan lain sesuai ketentuan yang berlaku. Karena aturannya dapat berubah dan struktur yang tidak tepat berisiko, sebaiknya Anda berkonsultasi sebelum bertransaksi.
KARABI LAW FIRM menyediakan pendampingan legalitas tanah, due diligence pertanahan, dan perizinan bangunan di Denpasar, Bali.
Artikel ini berisi informasi umum dan bukan merupakan nasihat hukum. Setiap kasus memiliki fakta dan kebutuhan yang berbeda, dan ketentuan hukum dapat berubah. Untuk kebutuhan spesifik Anda, konsultasikan dengan advokat.